Ze hebben, naar eigen zeggen, „een beerput” geopend. De drie hoofdeconomen van ING, Rabobank en ABN AMRO hebben een rapport geschreven waarvan eigenlijk bijna niemand de conclusies wil horen.
Onlangs kreeg Marieke Blom (ING) tijdens een optreden in een talkshow op tv de vraag waarom zij Nederland confronteert met de dure gevolgen van de klimaatverandering voor koopwoningen – zonder de oplossing te geven. „De boodschapper wint geen populariteitsprijs”, zegt Marieke Blom in een gesprek met Ester Barendregt (Rabobank) en Sandra Phlippen (ABN AMRO). „Wegkijken helpt niet. We moeten het beest in de bek kijken”, zegt Sandra Phlippen.
De onprettige boodschap van de drie economen luidt, kort samengevat, dat Nederland te lang de ogen heeft gesloten voor de dringende noodzaak om voor alle woningen, te beginnen met de koopwoningen van particulieren, onderzoek te doen naar de risico’s op schade door klimaat, zoals overstromingen, wateroverlast, hittestress en funderingsproblemen. Om vervolgens de informatie over die klimaatrisico’s openbaar te maken door middel van een verplicht ‘klimaatlabel’. En om tenslotte deze klimaatrisico’s te verkleinen door de woningen verplicht bij aankoop energiezuiniger te maken.
Marieke Blom: „We stellen een paardenmiddel voor. Introduceer bij de aanschaf van een huis een verduurzamingsplicht, om te voldoen aan de normen die de overheid stelt. Mensen gaan dan drie, vier keer nadenken voordat ze zo’n woning kopen. Dat is heel heftig. Maar het is niet anders. Je voorkomt daarmee ook dat mensen die zich niet goed informeren, een huis kopen waarvan ze achteraf denken: had ik het maar niet gedaan. Wonen zal duurder worden. Dit komt onafwendbaar op ons af.”
Lees ook
‘400 woningen bouwen in uiterwaarden: wie heeft dat verzonnen?’
Overwaarde op koopwoning
Voor veel huiseigenaren zullen de kosten van mogelijke klimaatschade, of het voorkomen daarvan, rauw op het dak vallen. Denk aan herstel van verzakte funderingen, het energiezuinig maken van woningen of, eenvoudiger, het planten van bomen of het plaatsen van zonneschermen. Toch kunnen de huiseigenaren er beter vroeger dan later mee beginnen, zeggen de hoofdeconomen. Nederland kan het, als geheel, goed aan. Slechts voor een klein deel van de woningen gaat het om kosten van vele tienduizenden euro’s.
Sandra Phlippen: „Je kunt constateren dat het geld dat hiervoor nodig is, nu een beperkt deel van het bruto binnenlands product uitmaakt. En bedenk bovendien dat er op dit moment een gigantische overwaarde op koopwoningen zit, voor de meeste eigenaren meer dan 236.000 euro. Gemiddeld is de hypotheekschuld zo’n 35 procent. Er zijn dus gelukkig buffers. Dat was tien jaar geleden anders. Toen stonden veel huizen figuurlijk onder water.”
Waar de bankeconomen wel uitdrukkelijk voor waarschuwen, is dat de kosten niet eerlijk worden verdeeld. Want gemiddeld en gezamenlijk hebben de woningen dan wel een flinke overwaarde, in de praktijk staan sommige groepen huizenbezitters er minder gunstig voor. Ester Barendregt: „We hebben al eens eerder geconstateerd dat de Nederlandse woningmarkt pech- en gelukgeneraties creëert. Je hebt geluk als je op een gunstig moment instapt en te maken krijgt met grote waardestijgingen. Je hebt pech als die grillige woningmarkt een neergang meemaakt. Wij maken ons zorgen dat klimaatverandering die ongelijkheid nog verder kan versterken.”
Dat gevaar ligt vooral op de loer als de kosten van klimaatrisico’s en verduurzaming niet worden verdisconteerd in de prijs van een woning. Die moet, kortom, mede afhangen van de klimaatkosten die nog moeten worden gemaakt. „Veel mensen zullen het gevoel hebben dat ze de kosten van bijvoorbeeld funderingsherstel niet kunnen opbrengen”, zegt Blom. „Daarom is het zo belangrijk dat die kosten in mindering worden gebracht bij de prijs. We moeten voorkomen dat huizen met een funderingsschade van 50.000 euro voor de huidige prijs worden doorverkocht aan nieuwe generaties, als een soort verborgen gebrek. Als je dat niet doet, zitten de kopers met de gebakken peren.”
Barendregt: „Als panden minder waard worden doordat de klimaatrisico’s groter blijken dan gedacht, vinden mensen dat meestal ontzettend onprettig. Dat noemen wij economen verliesaversie. Maar zo’n waardedaling klinkt vervelender dan die in werkelijkheid is. Want de gemiddelde huiseigenaar heeft ook te maken met grote waardestijgingen, in 2021 zelfs wel 75.000 euro in één jaar.”
Verplichte opknapbeurt
Alle reden, stellen de economen, om hypotheekverstrekkers, makelaars, adviseurs en ook de overheid aan te sporen duidelijkheid te geven over de kosten van klimaatrisico’s. Liefst verplicht. Zonder die duidelijkheid en zonder korting op de huizenprijs, zeggen ze, zullen minder daadkrachtige en slecht geïnformeerde kopers naar huizen trekken waarvan de prijzen laag lijken, maar die later alsnog voor hoge kosten moeten worden opgeknapt.
„Dat zie je nu al in Engeland en in de Verenigde Staten. Daar komen veel arme mensen terecht in gebieden die bijvoorbeeld gemakkelijk overstroomd kunnen worden, de zogenoemde flood plains”, aldus Phlippen. Om dat te voorkomen, zouden hypotheekverstrekkers kunnen helpen, zegt ze. Zij schatten nu al in wat de risico’s op wanbetaling zijn en of een pand en een koper een goede match zijn. „Als kopers die kosten niet kunnen opbrengen, is natuurlijk de vraag waar deze kopers dan wel naar toe moeten. We moeten dus op de duurdere, veilige plaatsen in Nederland óók ruimte maken voor mensen met een kleine portemonnee. Noem het sociale koopwoningen.”
Een verplichte opknapbeurt volgens vastgestelde normen verdient bovendien de voorkeur boven, bijvoorbeeld, het almaar verhogen van de energiebelasting, stellen de onderzoekers. Want niet iedereen reageert op zo’n prijsprikkel. Blom: „De overheid wil gas almaar duurder maken, zodat mensen hun huis gaan isoleren. Maar niet iedereen is zo rationeel om die som te maken. Een ander belangrijk nadeel is dat ook huurders die energiebelasting moeten betalen. En die hebben helemaal geen handelingsperspectief. Terwijl grof gezegd de onderste 35 procent van de inkomens in een huurwoning zit.”
Een verduurzamingsplicht heeft als laatste voordeel ook nog eens dat het „tot actie aanzet”, zegt Barendregt. „Het zet aan tot standaardisatie. De verduurzaming zal een vast onderdeel worden van het aankoopproces. Dat zal uiteindelijk de kosten drukken.”
Lees ook
Overstromingsrisico’s? Wonen aan het water is juist populair
Haal debat uit achterkamertjes
Over het algemeen moeten Nederlanders veel meer beseffen dat wonen niet overal meer kan tegen dezelfde kosten. „We moeten nu nadenken over waar we huizen bouwen”, zegt Barendregt. „Want over honderd jaar staan die huizen er nog steeds. En de scenario’s van de gevolgen van klimaatverandering voor ons land zijn onzeker, ze zijn nog in ontwikkeling, en zien er voor over honderd jaar misschien heel anders uit. Daar moet meer over worden nagedacht. Er bestaat in Nederland geen visie, geen gezamenlijk beeld van de verschillende opties en de kosten en overwegingen daarbij.”
Blom: „Er wordt weleens gezegd dat Nederland al die gevolgen gemakkelijk kan dragen, door technische oplossingen. Maar wat kosten die? En hoe ziet Nederland er dan in de toekomst uit? Het moeten niet de technocraten zijn die dit in hun achterkamertjes gaan oplossen. De visie moet veel breder gedragen worden, veel democratischer, en mensen moeten zich daar ook mentaal op kunnen voorbereiden. Kijk, sommige mensen denken dat over honderd jaar Amersfoort aan zee ligt. Dat is niet aan de orde. Maar wat is er straks dan wel aan de orde? En wat vinden we daar eigenlijk van? Er is nu geen sprake van een breed maatschappelijk debat.”
Klimaatbestendigheid, zegt Phlippen, gaat niet alleen over het versterken van de dijken. „Het gaat ook over waar we veilig wonen als het toch mis gaat en hoe we er na schade weer bovenop komen. Het debat moet breed gevoerd worden. En feitelijk. Al was het maar om te voorkomen dat mensen uit angst voor een ramp radicale en onnozele dingen gaan doen, zoals plotseling verhuizen naar hoog gelegen gebieden omdat ze bang zijn dat de Randstad vijf meter onder water komt te staan of zo.”
„Wij willen niet voorsorteren op een bepaalde keuze voor Nederland”, aldus Blom. „Er zijn afruilen mogelijk. We kunnen Nederland misschien ongeveer laten zoals het nu is, als we daar veel geld voor over hebben. Anderen zullen de natuur misschien meer ruimte willen geven. Er zijn allerlei afwegingen te maken.” Barendregt: „Met zo’n breed debat hou je ook meer opties voor de ruimtelijke inrichting van Nederland in de toekomst open.”
